전세와 월세 월 순비용은 어떻게 비교하나요?

전세는 대출이자와 자기자본이 묶여 포기하는 투자수익(기회비용), 보증보험료를 더해 월 순비용을 구합니다. 월세는 월세액에 보증금이 묶여 포기하는 투자수익을 더하고 세액공제를 뺍니다. 전세보증금 3억원(대출 50%·연 3.8%)과 월세보증금 5,000만원·월세 90만원, 기회비용 연 3% 조건에서 전세 월 순비용은 약 87만 7,500원, 월세는 약 102만 5,000원으로 월세가 약 14만 7,500원 더 듭니다.

기회비용으로 잡는 투자수익률은 왜 중요한가요?

같은 조건이라도 목돈을 굴릴 수 있는 투자수익률을 낮게 잡을수록 전세가 유리해지고, 높게 잡을수록 월세가 유리해집니다. 위 시나리오에서는 투자수익률이 약 4.8%를 넘어서는 지점부터 월세의 월 순비용이 전세보다 낮아집니다. 이 수치는 세액공제를 적용하지 않은 기준이며, 개인이 실제로 기대할 수 있는 투자수익률은 저마다 다릅니다.

월세 세액공제를 받으면 결과가 달라지나요?

달라집니다. 같은 조건에서 세액공제율 15%를 적용하면 월세 월 순비용이 약 90만원으로 낮아져 전세와의 차이가 약 2만 2,500원까지 줄어들고, 17%를 적용하면 48개월 누적 기준으로는 오히려 월세가 약 20만원 더 저렴해집니다. 세액공제는 총급여 등 요건을 충족해야 받을 수 있으므로 대상 여부를 먼저 확인해야 합니다.

월세 보증금이 크면 항상 불리한가요?

월세라는 항목 자체가 아니라 보증금 규모가 문제입니다. 월세는 그대로 두고 보증금만 5,000만원에서 1억 5,000만원으로 올리면 묶이는 목돈이 커져 월 순비용 차이가 약 14만 7,500원에서 약 39만 7,500원으로 벌어집니다. 목돈이 클수록 그 돈을 투자에 썼을 때의 기회비용도 함께 커지기 때문입니다.

전세대출 비중이 크면 결과가 바뀌나요?

전세대출 비중을 30%에서 80%까지 올리면 대출이자는 늘지만 자기자본이 줄어 기회비용이 줄어드는 상쇄 효과가 있습니다. 같은 조건에서 대출 비중 30%일 때 월 순비용 차이는 약 18만 7,500원, 80%일 때는 약 8만 7,500원으로 오히려 좁혀집니다. 대출을 많이 쓸수록 전세의 기회비용 부담이 줄어드는 구조입니다.

내 조건으로 정확한 월 순비용을 알아보려면 어떻게 하나요?

전세보증금·월세보증금·월세·전세대출 비중과 금리·기대 투자수익률·거주 예상기간·세액공제 여부를 계산기에 직접 입력하면 월 순비용과 손익분기 투자수익률, 실질 전월세전환율까지 바로 계산됩니다. 이 글의 표는 특정 시나리오의 예시일 뿐입니다.

전세 vs 월세, 목돈 기회비용까지 따진 순비용

전세든 월세든 목돈은 어딘가에 묶입니다. 전세보증금 3억원(대출 50%·연 3.8%)과 월세보증금 5,000만원·월세 90만원 조건에서, 묶인 돈을 굴렸을 때의 기대수익, 즉 기회비용을 연 3%로 잡으면 월세의 월 순비용이 전세보다 약 14만 7,500원 더 듭니다. 이 차이는 기회비용으로 삼는 투자수익률과 세액공제 여부에 따라 뒤집히기도 합니다. 이 글은 그 조건별 계산을 정리하고, 내 조건에 맞는 정확한 순비용은 전세 vs 월세 계산기로 잇습니다.

전세와 월세 월 순비용은 무엇으로 비교하나?

전세는 대출이자와 자기자본이 묶여 포기하는 투자수익, 보증금반환보증에 가입했다면 그 보험료를 더해 월 순비용을 구합니다. 월세는 월세액에 보증금이 묶여 포기하는 투자수익을 더하고, 세액공제 대상이면 그만큼을 뺍니다. 두 시나리오 모두 같은 자기자본에서 출발한다고 가정하므로, 이 방식은 순자산을 직접 비교하는 것과 수학적으로 동일한 결과를 냅니다.

전세보증금 3억원(대출 50%·연 3.8%), 월세보증금 5,000만원·월세 90만원, 기회비용으로 잡는 투자수익률 연 3%, 보증금반환보증 가입, 세액공제 미적용을 기준으로 월 순비용을 구성 항목별로 나누면 다음과 같습니다.

항목	전세	월세
고정 지출(대출이자 / 월세)	약 47만 5,000원	90만원
목돈 기회비용(연 3%)	약 37만 5,000원	약 12만 5,000원
보증보험료 / 세액공제	약 2만 7,500원	0원
월 순비용 합계	약 87만 7,500원	약 102만 5,000원

표를 보면 월세 쪽의 고정 지출(90만원)이 전세의 대출이자(약 47만 5,000원)보다 크지만, 전세는 목돈 기회비용(약 37만 5,000원)이 더해지며 총액 차이를 좁힙니다. 결과적으로 이 조건에서는 전세 쪽 월 순비용이 약 14만 7,500원 더 낮습니다. 월세가 항상 비싼 것이 아니라, 이 시나리오의 기회비용 가정(연 3%)에서 전세가 더 낮게 나온다는 뜻입니다.

기회비용으로 잡는 투자수익률에 따라 결과가 얼마나 달라지나?

다른 조건은 그대로 두고 목돈 기회비용으로 삼는 투자수익률만 바꾸면, 전세와 월세의 월 순비용 차이는 다음과 같이 변합니다.

목돈 기회비용(연 투자수익률)	전세 월 순비용	월세 월 순비용	차이(월세 빼기 전세)
연 1%	약 62만 7,500원	약 94만 1,667원	약 +31만 4,167원
연 2%	약 75만 2,500원	약 98만 3,333원	약 +23만 833원
연 3%	약 87만 7,500원	약 102만 5,000원	약 +14만 7,500원
연 4%	약 100만 2,500원	약 106만 6,667원	약 +6만 4,167원
연 5%	약 112만 7,500원	약 110만 8,333원	약 -1만 9,167원
연 6%	약 125만 2,500원	약 115만원	약 -10만 2,500원

투자수익률이 오를수록 전세의 월 순비용도 함께 오르는데, 자기자본 규모(2억 5,000만원)가 월세보증금(5,000만원)보다 훨씬 크기 때문에 전세 쪽이 더 빠르게 비싸집니다. 이 조건에서 두 순비용이 같아지는 손익분기 투자수익률은 약 4.8%로, 그 아래에서는 전세가 그 위에서는 월세가 더 낮은 월 순비용을 갖습니다. 어느 쪽이 유리한지는 내가 그 목돈으로 실제 기대할 수 있는 투자수익률이 얼마인지에 달려 있습니다.

월세 세액공제를 반영하면 순위가 바뀔까?

조세특례제한법 제95조의2에 따른 월세액 세액공제는 총급여 등 요건을 충족하는 무주택 세대주가 받을 수 있으며, 연 월세 1,000만원 한도 내에서 소득 구간별로 15% 또는 17%가 적용됩니다. 앞선 기본 조건(투자수익률 연 3%)에서 세액공제율만 바꾸면 결과는 다음과 같습니다.

월세 세액공제	월세 월 순비용	월 차이(월세 빼기 전세)	48개월 누적 차이(초기 중개보수 포함)
미적용	약 102만 5,000원	약 +14만 7,500원	약 +660만원
15% 적용	90만원	약 +2만 2,500원	약 +60만원
17% 적용	약 88만 3,333원	약 +5,833원	약 -20만원

세액공제율이 17%까지 올라가도 월세의 recurring 월 순비용은 여전히 전세보다 근소하게 높습니다. 그런데도 48개월 누적으로는 월세가 약 20만원 더 저렴해지는데, 이는 초기 중개보수 차이(전세 약 90만원, 월세 약 42만원) 때문에 월세가 초반부터 앞서 있어서입니다. 월 순비용만 비교하면 놓치기 쉬운 초기비용 격차까지 더해야 실제 누적 유불리가 정확해집니다.

월세 보증금이 커지면 순비용 차이는 얼마나 벌어지나?

월세액(90만원)은 그대로 두고 월세보증금만 3,000만원에서 1억 5,000만원까지 올리면, 묶이는 목돈이 커지는 만큼 월세의 기회비용도 함께 커집니다.

월세보증금	월세 월 순비용	월 차이(월세 빼기 전세)	48개월 누적 차이
3,000만원	약 97만 5,000원	약 +9만 7,500원	약 +414만원
5,000만원(기준)	약 102만 5,000원	약 +14만 7,500원	약 +660만원
8,000만원	110만원	약 +22만 2,500원	약 +1,029만원
1억원	115만원	약 +27만 2,500원	약 +1,275만원
1억 5,000만원	127만 5,000원	약 +39만 7,500원	약 +1,890만원

같은 월세액이라도 보증금을 5,000만원에서 1억 5,000만원으로 올리면 월 순비용 차이가 약 14만 7,500원에서 약 39만 7,500원으로 2배 넘게 벌어집니다. 보증금이 크다는 것은 그만큼 목돈이 더 오래 묶인다는 뜻이라, 전세 대비 불리함도 함께 커지는 셈입니다. 월세 계약을 검토할 때 월세액만이 아니라 보증금 규모까지 함께 비교해야 하는 이유가 여기 있습니다.

전세와 월세, 어떤 순서로 따져야 하나?

목돈 기회비용까지 반영해 전세와 월세를 비교하려면 다음 순서로 확인하는 것이 정확합니다.

전세보증금과 월세보증금의 차액을 확인하라.
그 차액을 굴렸을 때 기대할 수 있는 투자수익률을 가정하라.
대출이자·기회비용·보험료를 더해 전세 월 순비용을 계산하라.
월세 세액공제 대상 여부와 적용 공제율을 확인하라.
계산기에 실제 조건을 넣어 정확한 월 순비용과 손익분기 투자수익률을 확인하라.

투자수익률 가정이 조금만 달라져도 결과가 뒤집히므로, 이 글의 표는 보증금 3억원·월세보증금 5,000만원·월세 90만원 시나리오의 예시일 뿐입니다. 내 조건은 전세 vs 월세 계산기에 직접 넣어 확인하는 것이 정확하며, 월세가 법정 전월세전환율 상한을 넘는지는 전월세전환율 가이드에서 따로 확인할 수 있습니다. 전세보증금을 지키는 방법은 전세보증금 지키는 법 가이드에서, 전세와 매매 중 어느 쪽이 유리한지는 전세 vs 매매 손익분기 글에서 이어서 볼 수 있습니다.