목돈을 묶을까, 다달이 낼까.

정해진 답은 없으며, 보증금에 묶이는 돈의 기회비용이 승부를 가릅니다. 전세는 월세가 없는 대신 억 단위 자기자본이 묶이고 모자란 만큼 전세대출 이자가 나가며, 월세는 목돈이 자유로운 대신 다달이 임대료가 나갑니다. 묶인 돈을 굴렸을 때의 수익(기회비용)과 대출 이자를 월세와 같은 저울에 올려야 비교가 공정해집니다. 투자수익률과 대출금리가 높을수록 월세가, 낮을수록 전세가 유리해지는 구조이고, 이 계산기가 당신 조건에서의 월 비용 차이와 손익분기를 직접 계산해 줍니다.

전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 연 이율로, 월세×12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금)으로 계산합니다. 예컨대 전세 3억원짜리 집을 보증금 5,000만원에 월세 90만원으로 산다면 1,080만원 ÷ 2억 5,000만원 = 연 4.32%입니다. 이 값이 내 대출금리나 투자수익률보다 높으면 그만큼 월세로 환산된 값이 비싸다는 뜻이고, 낮으면 목돈을 묶는 전세보다 월세가 상대적으로 저렴하다는 신호입니다. 이 계산기는 입력값에서 실질 전환율을 자동 계산해 법정 상한과 비교해 줍니다.

기존 계약을 갱신하거나 계약 기간 중 전세를 월세로 전환하는 경우라면, 법정 전환율(한국은행 기준금리 2.5% + 2.0%p = 연 4.5%)을 넘는 부분은 효력이 없어 조정·반환을 요구할 근거가 됩니다(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조). 다만 처음 맺는 신규 계약의 월세에는 이 상한이 강제되지 않으므로, 이때는 법적 무기가 아니라 "시세보다 비싸게 환산된 월세"라는 객관적 협상 카드로 쓰는 것이 현실적입니다. 계산기가 상한 초과를 경고하면 갱신·재계약 시점에 조건 조정을 요구할 여지가 있다는 뜻으로 읽으세요.

총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하의 무주택 세대주(요건을 갖춘 세대원 포함)가 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 월세로 살 때, 연 월세액 1,000만원 한도로 총급여 5,500만원 이하는 17%, 5,500만원 초과~8,000만원 이하는 15%를 세액공제받습니다(조세특례제한법 제95조의2). 최대 연 170만원 — 월 14만원 남짓의 월세를 돌려받는 효과라 전세·월세 비교의 결론을 바꿀 수 있는 크기입니다. 임대차계약서와 월세 이체 증빙만 있으면 되고 집주인의 동의는 필요 없습니다. 이 계산기의 세액공제 옵션은 이 요율과 한도를 그대로 반영합니다.

법적 의무는 아니지만, 보증금이 자산의 대부분이라면 사실상 필수적인 안전장치입니다. HUG 전세보증금반환보증 등에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하며, 비용은 아파트 기준 대략 연 0.1% 안팎(이 계산기는 연 0.11% 근사)입니다. 3억원 보증금이면 연 33만원 — 월 3만원짜리 보험으로 억 단위 원금을 지키는 셈입니다. 다만 전세가율 등 요건에 따라 가입이 거절될 수 있고, 가입이 안 되는 집이라면 그 자체를 위험 신호로 읽어야 합니다. 계산기에서 보증보험을 켜면 전세 시나리오의 월 비용에 반영됩니다.

반전세는 별도의 공식이 필요 없습니다 — 이 계산기의 월세 시나리오에 반전세의 보증금과 월세를 그대로 넣으면 됩니다. 계산 구조가 "보증금의 기회비용 + 월세 − 세액공제"라서 보증금이 큰 반전세든 순수 월세든 같은 저울로 비교되기 때문입니다. 같은 집에서 전세·반전세·월세 여러 조건을 제안받았다면 각각의 실질 전월세전환율을 비교하세요 — 전환율이 낮은 조합일수록 세입자에게 유리한 환산입니다. 보증금을 올리고 월세를 낮추는 것이 이득인지는 당신의 투자수익률이 그 전환율보다 높은지에 달려 있습니다.