전세 vs 매매 손익분기는 어떻게 계산하나요?

매매 순자산(집값-대출잔액+여유자금 투자)과 전세 순자산(보증금+여유자금 투자-전세대출)을 매달 비교해, 매매가 전세를 앞선 뒤 다시 뒤집히지 않는 시점을 손익분기로 봅니다. 자기자본 3억원·매매가 7억원·전세보증금 4억원 예시에서 집값 상승률이 전세가보다 연 0.5%p 높으면 이 시점은 약 41개월(3년 5개월)째입니다.

집값과 전세가 상승률 격차는 왜 중요한가요?

격차가 클수록 매매의 레버리지 효과(고정된 대출 위에 오르는 집값)가 빨리 커져 손익분기가 앞당겨집니다. 같은 예시에서 격차가 연 1.5%p면 약 16개월, 연 0.5%p면 약 41개월로 손익분기가 2배 이상 차이 납니다.

보유기간이 짧으면 전세가 항상 유리한가요?

항상은 아니지만 손익분기 이전에 이사하면 매매 초기비용(취득세·중개보수)을 회수하지 못해 전세가 유리한 경우가 많습니다. 3년(36개월) 시점에서는 기본 시나리오 기준 전세가 약 160만원 근소하게 앞섭니다.

자기자본이 많으면 손익분기가 더 빨라지나요?

큰 차이는 없습니다. 같은 조건에서 자기자본을 2억원에서 5억원까지 바꿔도 손익분기는 39~43개월 사이에 머뭅니다. 대출 규모가 줄어드는 만큼 레버리지 효과도 함께 줄어들기 때문입니다.

재산세·종합부동산세를 반영하면 결과가 달라지나요?

예. 보유·거래 비용(재산세·종부세·중개보수·전세보증보험료)을 반영하면 매매의 고정비용이 늘어 손익분기가 다소 늦춰집니다. 상승률이 완전히 같을 때는 오히려 20년 시점까지 전세가 근소하게 앞서는 결과도 나옵니다.

내 조건으로 정확한 손익분기 시점을 알려면 어떻게 하나요?

매매가·전세보증금·자기자본·대출금리·상승률 가정을 직접 입력하면 계산기가 손익분기 개월과 시점별 순자산 차이를 바로 보여줍니다. 이 글의 표는 특정 시나리오 예시일 뿐입니다.

전세 vs 매매, 몇 년 살면 사는 게 이득일까

전세로 살지 매매로 살지의 답은 감이 아니라 두 자산 곡선이 언제 역전되느냐로 정해집니다. 자기자본 3억원·매매가 7억원·전세보증금 4억원 기준에서 집값이 전세가보다 연 0.5%p 더 오르면 매매 순자산이 전세 순자산을 앞서는 손익분기 시점은 약 41개월(3년 5개월)째입니다. 이 글은 상승률 격차와 보유기간에 따라 이 시점이 어떻게 달라지는지 정리하고, 내 조건에 맞는 정확한 개월수는 전세 vs 매매 계산기로 잇습니다.

전세 vs 매매 손익분기는 무엇으로 정해지나?

매매 순자산은 집값에서 대출잔액을 빼고 남는 여유자금의 투자 수익을 더한 값이고, 전세 순자산은 보증금에 여유자금 투자 수익을 더하고 전세대출을 뺀 값입니다. 두 곡선은 매달 각각 다른 속도로 자라며, 매매 곡선이 전세 곡선을 앞선 뒤 다시 뒤집히지 않는 달이 손익분기 시점입니다.

자기자본 3억원, 매매가 7억원(취득세 약 1.83%·6~9억 슬라이딩 구간, 중개보수 포함 초기비용 약 4억 1,563만원, 주택담보대출 금리 연 4.0%), 전세보증금 4억원(전세자금대출 금리 연 3.8%), 투자 수익률 연 4.5%, 재산세·종부세·전세보증보험료 등 보유·거래 비용을 반영하고 집값 상승률 연 2.5%·전세가 상승률 연 2.0%(격차 0.5%p)로 두면, 보유기간별 순자산은 다음과 같습니다.

보유기간	매매 순자산	전세 순자산	차이(매매-전세)
3년(36개월)	약 3억 6,105만원	약 3억 6,265만원	약 -160만원
5년	약 4억 1,606만원	약 4억 846만원	약 +760만원
10년	약 5억 6,861만원	약 5억 3,539만원	약 +3,321만원
20년	약 9억 5,104만원	약 8억 5,314만원	약 +9,791만원

표를 보면 3년 시점에는 아직 전세가 약 160만원 근소하게 앞서지만 5년 시점에는 매매가 역전해 있습니다. 실제 역전은 3년과 5년 사이인 약 41개월(3년 5개월)째에 일어나며, 이후로는 보유기간이 길어질수록 매매와 전세의 격차가 꾸준히 벌어집니다. 이 41개월은 집값 상승률이 전세가 상승률보다 0.5%p 높다는 가정에서 나온 계산값이라, 그 가정이 바뀌면 시점도 함께 바뀝니다.

집값과 전세가 상승률 격차가 손익분기를 얼마나 바꾸나?

앞선 시나리오에서 다른 조건은 그대로 두고 집값 상승률만 바꿔 전세가 상승률(연 2.0%)과의 격차를 조정하면, 손익분기 시점과 20년 시점의 순자산 차이는 다음과 같이 달라집니다.

집값-전세가 상승률 격차	손익분기 전환 시점	20년차 순자산 차이(매매-전세)
-1.0%p(집값 연 1.0%)	20년 내내 전환 없음	약 -1억 9,031만원
-0.5%p(집값 연 1.5%)	20년 내내 전환 없음	약 -1억 297만원
0.0%p(집값 연 2.0%, 전세가와 동일)	20년 내내 전환 없음(근소한 전세 우위)	약 -713만원
+0.5%p(집값 연 2.5%)	약 41개월(3년 5개월)째	약 +9,791만원
+1.5%p(집값 연 3.5%)	약 16개월(1년 4개월)째	약 +3억 3,663만원
+2.5%p(집값 연 4.5%)	약 10개월째	약 +6억 2,076만원

격차가 마이너스이거나 0에 가까우면 20년을 보유해도 매매가 전세를 확실히 앞서지 못합니다. 반면 격차가 연 0.5%p를 넘어서는 순간부터 손익분기가 3~4년대로 빠르게 당겨지고, 격차가 연 2.5%p까지 벌어지면 1년 이내로 좁혀집니다. 집값 상승률이 전세가 상승률을 얼마나 웃도는지가 보유기간 자체보다 손익분기를 좌우하는 핵심 변수라는 뜻입니다.

집값이 전세가와 같은 속도로 올라도 매매가 유리할까?

위 표의 0.0%p 행이 보여주듯, 집값과 전세가가 똑같은 속도로 올라도 매매가 자동으로 유리해지지는 않습니다. 재산세·종합부동산세·중개보수·전세보증보험료 같은 보유·거래 비용을 반영하면 매매 쪽 고정비용이 전세 쪽 대출이자보다 다소 커서, 20년을 보유해도 전세가 약 713만원만큼 근소하게 앞서는 결과가 나옵니다. 매매가 확실히 유리해지려면 상승률이 같은 수준이 아니라 집값이 전세가보다 꾸준히 더 올라야 합니다.

자기자본이 많으면 손익분기가 더 빨라지나?

자기자본 규모를 2억원부터 5억원까지 바꿔 같은 조건(격차 0.5%p, 20년 보유)으로 계산하면 결과는 다음과 같습니다.

자기자본	손익분기 전환 시점	20년차 순자산 차이(매매-전세)
2억원	약 43개월(3년 7개월)째	약 8,900만원
3억원	약 41개월(3년 5개월)째	약 9,791만원
4억원	약 39개월(3년 3개월)째	약 1억 681만원
5억원	약 43개월(3년 7개월)째	약 9,644만원

자기자본이 늘면 대출 규모가 줄어 이자 부담은 가벼워지지만, 동시에 집값 상승분에 걸리는 레버리지 효과도 함께 줄어듭니다. 그래서 자기자본을 2억원에서 5억원까지 넓게 바꿔도 손익분기는 39~43개월 범위 안에서만 움직입니다. 손익분기 시점을 결정하는 힘은 자기자본 크기보다 상승률 격차 쪽이 훨씬 크다는 것을 이 표가 보여줍니다.

전세와 매매, 어떤 순서로 따져야 하나?

내 상황에서 손익분기를 가늠하려면 다음 순서로 확인하는 것이 정확합니다.

매매가와 전세보증금의 차액, 즉 추가로 필요한 자금을 확인하라.
예상 거주 기간을 정하라.
관심 지역의 최근 3~5년 집값·전세가 상승률 격차를 조사하라.
격차가 연 0.5%p 안팎이면 손익분기가 3~4년대에서 형성된다고 가정하라.
자기자본·대출금리·상승률을 계산기에 직접 넣어 정확한 개월수와 순자산 차이를 확인하라.

이 판단은 자기자본·대출금리·상승률 가정이 조금만 달라져도 결과가 바뀝니다. 여기 표는 매매가 7억원·전세보증금 4억원 시나리오의 예시일 뿐이므로, 내 조건은 전세 vs 매매 계산기에 직접 넣어 손익분기 개월과 시점별 순자산 차이를 확인하는 것이 정확합니다. 매매 초기비용의 세부 구성은 집 살 때 드는 돈 가이드에서, 대출 한도는 주택담보대출 한도 가이드에서 다룹니다. 전세와 월세 중 무엇이 유리한지는 전세 vs 월세 계산기로 이어서 볼 수 있습니다.