기다릴까, 지금 살까.

분양가 할인율·대기 기간·집값 상승률의 삼각관계가 승부를 결정하며, 어느 한쪽이 항상 이득이라고 말할 수 없습니다. 할인율이 클수록(시세보다 크게 싸게 분양받을수록) 기다리는 쪽이, 대기 기간이 길고 그 사이 집값 상승률이 높을수록 지금 사는 쪽이 유리해집니다. 기다리는 동안에는 무주택 상태라 집값 상승의 수혜를 받지 못하고 전세보증금에 목돈이 묶이는 기회비용이 쌓이는 반면, 입주 때는 시세보다 싼 분양가로 사서 즉시 안전마진을 얻기 때문입니다. 이 계산기는 세 변수를 슬라이더로 직접 움직여 두 경로의 순자산이 같아지는 균형점(손익분기 집값 상승률·손익분기 할인율)을 자동으로 찾아주므로, 통념 대신 내 조건의 숫자로 확인하는 것이 안전합니다.

지역·시기·단지에 따라 편차가 매우 커서 확정된 비율은 없습니다. 분양가상한제(주택법 제57조)는 택지비·건축비를 기준으로 분양가를 제한하는 제도라, 주변 시세가 많이 오른 지역에서는 시세 대비 1~3할가량 낮게 분양되는 사례가 알려져 있지만 이는 통상적 관찰일 뿐 보장된 할인이 아닙니다. 시세가 정체된 지역이나 상한제가 적용되지 않는 단지라면 분양가가 시세와 비슷하거나 오히려 높은 경우도 있습니다. 그래서 이 계산기는 특정 할인율을 단정하지 않고, 입주 시점 시세 대비 할인율(0~50%)을 직접 입력받아 내가 노리는 단지의 조건 그대로 계산하도록 설계했습니다. 입주자모집공고의 분양가와 주변 시세를 견주어 내 값을 넣어 보세요.

가점·지역·청약 유형(국민/민영, 특별공급 여부)에 따라 몇 달에서 십수 년까지 벌어져 일률적으로 말할 수 없습니다. 인기 지역 민영주택 일반공급은 높은 가점이 필요해 대기가 길어지는 반면, 경쟁이 낮은 지역이나 특별공급 자격이 있다면 훨씬 빨라질 수 있습니다. 여기에 당첨 뒤에도 착공부터 준공·입주까지 통상 2~3년 수준의 공사 기간이 더해집니다. 이 계산기는 당첨 확률이나 가점을 계산하지 않는 대신, 지금부터 당첨을 거쳐 입주하기까지의 총 대기 기간을 1~15년 범위의 가정값으로 직접 입력받습니다. 내 가점과 목표 단지 상황에 맞춰 낙관적·보수적 시나리오를 모두 넣어 비교해 보는 것이 안전합니다.

대부분 불가능합니다. 분양가상한제 주택·규제지역 당첨분 등에는 주택법 제64조에 따른 전매제한이 붙어 당첨 후 일정 기간 분양권과 주택을 팔 수 없고, 공공택지 등 일부 유형에는 실거주 의무가 부과되기도 합니다. 제한 기간과 대상은 지역·분양 유형·시점의 규제에 따라 계속 바뀌므로 청약 전에 해당 단지의 입주자모집공고를 반드시 확인해야 합니다. 이 계산기는 전매제한·실거주의무를 반영하지 않고 입주 후 계속 보유한다고 가정하므로, "당첨 즉시 팔아 안전마진을 현금화"하는 전략은 비교 범위 밖입니다. 결과의 안전마진은 어디까지나 장부상 평가이익이며, 계속 보유를 전제로 읽어야 합니다.

상승률이 어느 임계값(손익분기 집값 상승률)을 넘으면 기다리는 쪽이 손해가 됩니다. 이 계산기의 분양가는 입주 시점 시세 × (1 − 할인율)로 정의되므로 집값이 오르면 분양가도 따라 오르고, 지금 산 사람은 상승분을 첫날부터 자산으로 누리는 반면 기다리는 사람은 무주택 상태로 그 수혜를 놓칩니다. 할인 폭이 그 격차를 메울 만큼 크면 그래도 기다림이 이기지만, 상승률이 높아질수록 메워야 할 격차가 커집니다. 계산기는 두 경로의 최종 순자산이 정확히 같아지는 집값 상승률을 자동으로 계산해 주므로, 내가 예상하는 상승률이 그 임계값보다 높은지 낮은지로 판단하면 됩니다. 반대로 집값이 내리는 국면이라면 늦게, 더 싸게 사는 기다림 쪽이 유리해집니다.

보증금 인상 자체는 순자산을 줄이지 않지만, 그 돈이 묶이는 기회비용이 기다림 쪽의 성적을 갉아먹습니다. 인상분은 사라지는 돈이 아니라 계약이 끝날 때 돌려받을 반환 청구권(자산)으로 옮겨가므로 순자산에는 중립입니다. 문제는 그 돈이 더 이상 투자로 굴러가지 못하고, 현금이 모자라면 대출로 조달해 이자까지 나간다는 점 — 이것이 전세가 상승률 슬라이더의 실체입니다. 이 계산기는 2년(24개월) 주기 갱신마다 보증금이 전세가 상승률만큼 오른다고 가정하고, 증액분을 유동자산 계좌에서 빼는 방식으로 이 기회비용을 반영합니다. 다만 계약갱신요구권 행사 시의 5% 상한 등 임대차 보호 규정은 반영하지 않으므로 실제 인상 폭은 이보다 완만할 수 있습니다.