집값 말고, 얼마가 더 드나.

① 취득세 — 가장 큰 한 방

부대비용의 몸통은 취득세입니다. 집을 사면 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 안에 신고·납부해야 하며, 1주택자가 사람에게서 집을 사는 유상취득이라면 세율은 집값 구간에 따라 1%에서 3%까지 움직입니다. 여기에 부가되는 지방교육세와, 전용면적 85㎡를 넘는 집에만 붙는 농어촌특별세를 합치면 실제로 내는 실효세율이 나옵니다.

농어촌특별세는 전용 85㎡(국민주택규모) 이하면 비과세라 아파트 대부분이 여기에 해당합니다. 85㎡를 넘으면 0.2%p가 더해져 실효 세율이 최대 3.5%까지 오릅니다. 조정대상지역의 2주택 이상이나 법인은 훨씬 높은 중과세율(통상 8~12% 수준)이 적용되므로, 이 표는 어디까지나 1주택 실수요 기준입니다.

6억~9억은 "슬라이딩", 생애최초는 감면

6억 초과 9억 이하 구간은 1%도 3%도 아닌 중간값이 연속으로 매겨집니다. 계단이 아니라 경사로예요. 공식은 단순합니다.

취득세율(%) = 취득가액(억원) × 2/3 − 3

예를 들어 7.5억 아파트라면 7.5 × 2/3 − 3 = 2%, 곧 취득세만 1,500만원에 지방교육세 150만원이 더해집니다. 6억이면 1%(660만원 실효), 9억이면 3%(3,300만원 실효)로, 이 구간에서는 몇천만 원 차이의 집값이 취득세를 크게 흔든다는 점을 기억해 두세요. 반대로 처음 집을 사는 사람에게는 감면이 있습니다. 생애최초 취득세 감면은 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 취득가액이 12억원 이하라면, 취득세를 200만원 한도로 감면해 줍니다(2026 기준). 6억 첫 집이라면 600만원 취득세가 400만원으로 줄어드는 셈이죠. 다만 이 감면은 소득·면적 요건이 사라진 대신 취득 후 실거주 등 사후 요건이 붙고, 한시 규정이라 일몰·연장 여부가 개정에 따라 달라지므로 위택스나 관할 시·군·구청에서 최신 요건을 확인하는 것이 안전합니다.

② 중개보수 — 상한은 정가가 아니다

흔히 "복비"라 부르는 중개보수는 거래금액 구간별로 상한 요율이 정해져 있습니다. 여기서 핵심은 이게 정가가 아니라 천장이라는 점 — 법으로 정한 상한 이내에서 공인중개사와 협의할 수 있고, 부가가치세는 별도입니다. 매매·교환의 상한 요율은 아래와 같습니다.

6억 매매는 "2억~9억 미만" 구간이라 상한이 0.4%, 최대 240만원(부가세 별도)입니다. 재미있는 건 9억을 넘는 순간 요율이 0.5%로 올라간다는 것 — 8.9억은 0.4%인데 9.1억은 0.5%라, 구간 경계에서는 집값이 조금 더 비싸질 때 중개보수가 계단식으로 뜁니다. 전월세 등 임대차는 요율표가 따로 있고 상한이 더 낮은데, 이 부분은 전세보증금 지키는 법 가이드에서 대항력·확정일자와 함께 다룹니다.

③ 법무사·등기와 국민주택채권

소유권을 내 이름으로 옮기는 등기에도 돈이 듭니다. 등록면허세는 2011년부터 취득세에 통합되어 별도로 내지 않지만, 등기 신청 수수료(수입증지)와 법무사 보수가 남습니다. 법무사 보수는 자율화되어 있어 통상 수십만 원 수준에서 협의되고, 서류를 직접 준비하는 셀프등기로 아낄 수도 있습니다.

잘 모르고 지나치기 쉬운 항목이 국민주택채권입니다. 부동산 소유권 이전등기를 하려면 주택도시기금법에 따라 이 채권을 의무적으로 매입해야 하는데, 매입액은 공시가격(시가 표준액) 구간에 매입률을 곱해 정해집니다. 다만 대부분의 매수자는 채권을 보유하지 않고 그 자리에서 은행에 되팔아(할인) 처리하기 때문에, 실제 부담은 매입액 전체가 아니라 되팔 때 생기는 손실(할인율)만큼입니다. 할인율은 채권시장 금리에 따라 매일 바뀌므로 금액은 추정일 수밖에 없고, 6억 아파트라면 실부담이 대략 100만원 안팎으로 잡히는 경우가 많습니다.

여기에 계약서에 붙이는 인지세가 있습니다. 매매계약서 기재금액이 1억 초과 10억 이하면 15만원이며, 관행상 매도인과 매수인이 절반씩 부담하기도 합니다. 마지막으로 세금·수수료는 아니지만 실제 지갑에서 나가는 돈 — 이사비, 입주 청소·수리, 그리고 입주 시 관리사무소에 내는 선수관리비와 장기수선충당금 예치금도 수십만 원 단위로 준비해 두는 것이 좋습니다.

6억 아파트, 부대비용을 다 더하면

이제 하나로 합쳐 봅니다. 6억 아파트(전용 84㎡·국민주택규모, 1주택 유상취득, 조정대상 아님)를 산다고 할 때 집값 6억원 위에 얹히는 부대비용의 대략적인 그림입니다.

결국 6억 집을 사려면 집값 외에 1,000만원 남짓을 더 준비해야 한다는 뜻입니다. 집값이 오르면 이 부담은 비례가 아니라 더 빠르게 커집니다. 예컨대 10억 아파트(85㎡ 이하)라면 취득세만 3%로 뛰어 지방교육세까지 3,300만원, 중개보수도 0.5% 구간이라 500만원 — 집값은 1.7배인데 취득세는 5배가 됩니다. 위 숫자들은 요율은 법정이되 법무사 보수·채권 할인율처럼 변동하는 항목이 섞여 있어 추정 합계임을 감안하세요.

분양(청약)이라면 무엇이 다른가

지금까지는 이미 지어진 집을 중개로 사는 경우였습니다. 청약에 당첨돼 분양받는 경우는 두 가지가 다릅니다. 첫째, 취득세는 똑같이 냅니다 — 다만 계약 시점이 아니라 입주(잔금) 시점의 분양가 기준으로, 위와 같은 1~3% 요율이 그대로 적용됩니다. 둘째, 중개보수가 없습니다. 공인중개사를 낀 매매가 아니라 사업주체와 맺는 직접 공급계약이기 때문이죠. 이 "중개보수 0원"은 청약 경로의 숨은 이점입니다. 단, 프리미엄이 붙은 분양권을 중개로 되사는 경우에는 다시 중개보수가 발생합니다.

그래서 "지금 기존 주택을 살까, 청약을 노릴까"를 저울질할 때는 이 비용 구조 차이까지 넣어야 정확합니다. 그 계산은 청약 대기 vs 지금 매수(07)가 입주 시점 분양가 기준 취득세와 매매 부대비용을 양쪽에 반영해 순자산으로 비교합니다. 또한 부대비용은 대출로 메울 수 없는 현금인 경우가 많아, 대출 한도를 집값에만 맞추면 잔금일에 현금이 모자랄 수 있습니다. 내가 받을 수 있는 한도부터 확인하려면 주택담보대출 한도: LTV·DSR 가이드를 함께 보세요.

이 글이 다루는 것, 다루지 않는 것

미반영 항목은 시점·지역·개인 조건에 따라 편차가 커서 하나의 숫자로 못 박으면 오히려 오해를 부르는 것들입니다. 특히 보유세와 양도세는 "살 때"가 아니라 "가진 동안"과 "팔 때"의 비용이라 이 글의 범위 밖이고, 다주택 중과는 규제 지역과 주택 수에 따라 크게 달라집니다. 확정 금액이 필요하면 반드시 위택스와 관할 지자체, 담당 세무사의 계산을 받으세요.

근거 법령·출처

이 글의 제도 사실은 다음 공식 출처를 기준으로 하며(2026년 기준, 법령 개정 시 수치와 문구를 함께 갱신), 확정 아닌 실무 수치는 본문에서 "통상/수준/추정"으로 표기했습니다.

• 지방세법 제11조·제12조 — 부동산 유상취득 취득세율 (1주택 1~3%), 제151조 지방교육세
• 지방세특례제한법 제36조의3 — 생애최초 주택 구입 취득세 감면(한도·요건)
• 공인중개사법 시행규칙 제20조 — 중개보수 상한 요율 (2021.10 개정)
• 주택도시기금법 / 주택도시기금(국민주택채권) — 제1종 국민주택채권 의무 매입·매입률
• 인지세법 — 부동산 매매계약서 인지세, 위택스·청약홈

이 결과는 참고용이며 투자·법률·세무 자문이 아닙니다. 구체적인 결정 전에는 공식 기관과 세무·법률 전문가의 확인을 받으시길 권합니다.